商业轻资产项目“硬骨头”越来越多，机遇与风险并存！

近日，有消息称，英格卡正计划打包出售国内的10座荟聚购物中心。首批出售的是位于无锡、北京、武汉的三座购物中心（英格卡开业最早的三个购物中心项目，运营超10年），涉及资金160亿元，接盘方为泰康人寿领投的基金，基金总规模80亿元，泰康人寿认购30亿元，其他参投方包括中银三星、中宏、友邦、大都会人寿等险资，共计认购30亿元，同时，英格卡将认购基金的劣后级，出资约20亿元。此外，出售总代价当中，剩余的80亿元拟采用银行融资的方式获取。

据悉，出售完成后，英格卡将以轻资产模式继续对上述购物中心展开运营管理。且其承诺投资期间，保险机构的回报率将接近7%。

业内人士认为，在整体消费增速放缓与市场竞争加剧、同质化严重的市场环境下，英格卡此番出售旗下购物中心有助于优化资产结构，减轻资金压力，同时借助险资的稳健投资策略，提升整体运营效率和盈利能力。此举也显示出英格卡对未来市场变化的灵活应对策略。

这背后不难发现，轻资产运营模式不论对物业持有方还是品牌运营方来讲，仍然是一门双赢的生意，自有其不可替代的作用和地位。对物业持有方来说，轻资产模式解决了“持有易、运营难”的核心痛点；而对品牌运营方而言，轻资产模式突破了“扩张难、重资产压身”的瓶颈。通过分工让双方聚焦各自优势：持有方盘活闲置资产、规避运营短板，运营方快速扩张、释放专业价值。最终，项目整体收益因专业化分工而提升，双方按约定分享成果，形成“1+1＞2”的双赢格局。

正因如此，铱星云商也观察到，今年内，多家知名连锁商管运营商新增了不少轻资产商业项目，在自身扩充规模和提升经营能力的同时，也带领国内实体商业市场向多元化、复合型功能转型提升。

以下我们就具体扒一扒连锁商管公司在今年轻资产（包含开业、筹开和签约项目）合作中取得的成绩。

（注：以下企业不作排序，以公司名称首字母为先后呈现）

爱琴海集团

作为专业商业资产管理运营平台，截至2025年1月31日，爱琴海集团在国内的总签约项目达146个，总管理面积1404万方，在营项目50余座。

据了解，该企业2025年已开业了西双版纳爱琴海购物中心和上海爱琴海·缤纷里两个轻资产输出项目；其它待开及签约项目也达到7座，分别位于天津、湖南长沙、四川绵阳、江苏无锡、广东湛江及河北邢台等6座城市，可以看出，爱琴海集团今年的轻资产项目呈现 “核心城市标杆 + 区域下沉” 特征，例如上海项目锚定乐园客群，邢台项目深耕城市更新，无锡项目覆盖全龄消费。

绵江高新爱琴海购物中心

海爱琴海缤纷里，图源：i金山 上海爱琴海缤纷里，图源：i金山

碧桂园文商旅

目前，碧桂园文商旅集团商业业务已覆盖全国超60座城市，布局商业面积超1000万m²。这之中，除了在高线城市打造如成都新津碧乐城、东莞里悦里购物中心等代表项目外，也不乏在多级市场布局如鞍山碧乐城、廊坊文安碧乐城等引领当地商业创新升级的典型案例。

2025年，碧桂园文商旅继续重点聚焦三四线城市及新兴板块，已于近期在河北及山东接连落子三河碧乐汇、磁州碧乐汇、博兴碧乐城三大项目。据介绍，三河碧乐汇以"乐享生活，潮玩主场"为定位，将打造三河市首个社交式品质生活中心，重塑区域商业品质与格局；磁州碧乐汇将深挖磁州窑与古赵文化，并引入特色商户，实现文化与商业深度融合，树立区域特色商业标杆；而博兴碧乐城总商业体量达9.3万方，是这个全国百强县博兴唯一的现代化标准购物中心，重点布局儿童乐园、品质餐饮、精品零售、主题娱乐等业态，据悉，这个夏季项目举办系列主题活动成功吸引到大批亲子与年轻客群，媒体传播量总量更达百万，博兴碧乐城未开先火。

三河碧乐汇

博兴碧乐城

合生商业

公开信息显示，合生商业聚焦核心城市群与潜力区域加码轻资产业务，2025年签约的4个项目，分别位于山东济南、安徽合肥、四川成都等3座城市。

另外，据合生商业微信号2月11日消息，除了以上项目，合生商业储备轻资产项目还包括与科教集团合作的宜宾科教·合生广场（预计2027年开业）、与梁溪文旅合作的无锡梁溪文旅项目（预计2026年开业）、与城发投集团&建发集团合作的石家庄太平河项目（预计2027年开业）、与济南槐荫城投合作的济南槐荫项目（预计2027年开业）、与西安城市发展集团合作的西安城发项目（预计2027年开业）等多个商业体。

合肥高新区柏堰湖合生汇项目

宜宾科教·合生广场

华润万象生活

华润万象生活2025年内签约或开业的项目为16座，分布于全国8省13个城市。其中，与母公司华润置地相关的项目仅有7座。此外，今年3月25日和7月9日，华夏华润商业REIT发布了两则扩募公告，拟购入苏州昆山万象汇、杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇等四个项目，存量资产盘活流转的同时，运营管理权仍牢牢握在华润之手。

金陵万象天地

苏州万象天地

凯德集团

作为一家老牌资产管理平台，凯德集团近年在商业管理轻资产输出方面收益颇丰且形式多元。据不完全统计，2024-2025年，凯德集团就与雄安、长沙、武汉等的地方政府或国企合作，拿下雄安国贸・凯德中心、长沙碧湘楚巷及武汉光谷西邻里中心等项目。其次，与城发恒伟合作的两个输出管理项目长沙会展壹中心与西宸之光也于2025年启动招商；另外，值得关注的是，凯德将通过公募 REITs 实现资产证券化退出，保留运营权并收取管理费，形成 “投资-运营-退出-再投资” 闭环，首批入池项目包括广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场・雨花亭。

武汉光谷GoodOne壹为邻

雄安国贸·凯德中心

龙湖商业

2025年，除了即将开业的重庆北城天街（焕新）、重庆江岸天街，计划开业的杭州上城天街、西安长乐天街，和已经亮相的南宁青秀天街及重庆北城天街B馆等重资产项目外，龙湖商业今年的轻资产（龙湖持股50%左右的中资产项目也包括在内）项目进度条也已拉满，据悉，不但在2月和7月新签约合肥新站天街及杭州萧山天街，下半年更将开出武汉滨江天街、武汉新荣天街、重庆龙兴天街等多个超10万方体量的项目。

龙湖杭州萧山项目

重庆龙兴天街

此外，作为龙湖龙智资管旗下全新活力街区，今年3月28日，成都、合肥两座欢肆开业，另据龙湖集团2024年财报，截至2024年年末，龙湖龙智资管共获取5座欢肆项目，其中，位于上海和杭州的欢肆将于年内亮相迎客。8月14日，杭州亚运村媒体村社区商业又签约龙湖智创生活，3.8万平米的体量锚定社区商业定位，大概率落地欢肆产品线。不难看出，欢肆首秀后已开始加速扩张。

融创商业

作为国内文旅商业发展的先行者之一，截至2024年年末，融创商业已经在广州、成都、青岛、济南、重庆、合肥、昆明、南昌、南宁、哈尔滨、西双版纳等22个城市布局35个商业项目，运营管理面积413万平方米。2025年，融创商业还有崇左融创ins park（已开业）、天津天拖·巷往1956（已开业）等项目亮相；此外，创新型“剧场式装置型商业”重庆融创白象坊拟2026年正式开街。

崇左融创ins park项目

天拖·巷往1956

瑞安新天地

得益于“天地”系列项目的成功，瑞安新天地聚焦城市更新、文旅融合及社区商业领域持续推进项目落地。2025年6月10日首进广州签约花都新青水泥厂改造项目；上海召楼新天地公建配套已于2025年7月开工，商业部分正在加快推进征收工作，预计2029-2030年开业；而由其母公司瑞安房地产联合中信泰富地产打造的武汉KIC PARK创新天地商业公园则将于今年9月30日亮相。

广州花都新青水泥厂旧址

武汉KIC PARK创新天地商业公园

世茂商娱

作为成功打造出上海世茂广场、厦门海峡世茂广场的世茂商娱，近来也积极开拓轻资产业务，仅商业方面，今年1-7月，该企业已签约4座轻资产项目。包括与天元盛世集团合作的湘潭中心商业广场（原湘潭天元恒太城）、与章丘控股合作的济南章丘世茂广场、与商丘博奥体育产业建设管理有限公司合作的商丘奥体世茂广场，还中标了厦门炬瑞投资建设有限公司的厦门同翔商业广场的运营权。

湘潭中心商业广场

商丘奥体世茂广场

据了解，依托在重资产项目中积累的运营经验，世茂商娱已在山东、四川、福建、江苏等重点省份加快轻资产输出节奏，并以此为支点，向全国拓展合作网络。

万科商业

作为万科集团旗下的商业资管平台，印力集团2025年仍有重磅项目呈现，分别是已于4月29日开业的深圳iN城市广场、即将开业的郑州嵩南印象城、以“国际化社交度假漫游湾”为定位的上海虹桥前湾印象城MEGA等。此外，上海森兰印象城已在2025年7月启动招商进程，预计将于2026年全面开业。

深圳iN城市广场

虹桥前湾印象城MEGA

新城商业

新城建管是新城控股旗下服务于外部企业的轻资产平台，专注于购物中心、商办、酒店、住宅等项目的咨询、代建、代销、代管服务。截至2024年年末，新城建管累计管理项目超100个，其中商业综合体管理项目超60个。今年，新城建管继续发力轻资产赛道。

仅就商业管理项目来看，2025年内，新城建管2月与中福集团签约了焦作龙福商业项目，4月又签约天津和平商业项目；7月，该企业又签约了分别位于安徽庐州（1个）、山东（2个）的3个商业轻资产项目。

阿克苏百蕊・疆南印巷

河南龙福商业综合体

旭辉商业

截至2025年5月，旭辉商业已在全国23座城市布局38个商业项目。2025年，旭辉商业更通过轻资产模式加速全国布局，6座签约及拟开业项目覆盖华东、华南、西南等核心区域。值得注意的是，6座项目均将于年内兑现开业。

广州晟潮C-Wave

淮安东湖旭辉里

招商商管

资料显示，2024年招商蛇口新增上海传媒港花园里、宁波鄞州花园里C区、昆山璀璨招商花园里、上海绿洲智谷花园里等9个多元轻资产项目。2025年，招商蛇口持续“轻重并举”商业布局策略，在开出南京玄武招商花园城、深圳太子湾招商花园城、杭州城北招商花园城等重资产项目的基础上，继续加码轻资产业务。2025年2月，招商商管与港城集团完成上海港城中环汇项目商业运营管理签署；年内还将开业上海传媒港花园里（南区）、上海绿洲智谷花园里（南区）等轻资产管理输出项目。

港城中环汇项目

绿洲智谷花园里

珠海万达商管

据铱星云商不完全统计，珠海万达商管今年签约或拟开业的轻资产项目达15座，分布全国9省12个城市。15座项目虽然不比商业地产增量时代的开业多，但在目前零售商业地产激烈的存量竞争格局下，这一数字仍力压同行。

铱星云商观察：轻资产“硬骨头”越来越多，商管公司该如何应对？

正如开头所言，商管运营轻资产输出是一门双赢的生意，随着市场环境的变化、政策导向的调整，商业轻资产正成为行业的焦点，越来越多的商管企业出于自身发展战略的调整，正积极开拓轻资产业务。

总体来看，2025年以上14家连锁商管企业共签约或将开业89个商业轻资产项目，既包括筹开新项目、老项目改造升级、城市更新、项目更名焕新等多种类型；也包括大型城市级商业如上海虹桥前湾印象城MEGA、奥特莱斯如东莞万象滨海购物村、大型时尚购物中心如武汉滨江天街、社区商业如淮安东湖旭辉里、产商办融合项目如上海绿洲智谷花园里，以及无法细分的“非标”项目等各式商业体；

值得注意的是，这些轻资产项目分布区域广泛，覆盖中国地理七大分区中的六个（仅东北未出现），散落于20个省级行政区的51个从一线至五线多级别城市中，粗略计算，地处高线级（一二线）城市的项目占比仍超60%，但多为焕新升级、产品线创新迭代项目，对资源整合、招商规划、商管能力等方面均要求甚高；位于下沉市场（三四线及以下）城市中的项目占比约35%，而知名商管企业的身影并不鲜见，如华润万象生活与佳乐集团合作的遂宁万象汇（遂宁为五线城市，城市分级来源《2024新一线城市魅力排行榜》），还有新城商业&百蕊集团合作的阿克苏百蕊・疆南印巷和西双版纳爱琴海购物中心均处于五线城市，这显示出实力商管下沉趋势，对低线城市商业亦将带来提质升级的预期。

上述这些商业场景既相互融合又多元细分，使得商管企业在扩充规模和扩大影响力的同时，也在增强自身的商业运营能力和可持续竞争力。

但同时，我们也应该明白，轻资产输出同样是一把“双刃剑”，不难发现，这其中不少项目存在着名称一改再改的情况，也不乏开业时间一拖再拖的商业体，尤其在近来零售品牌拓店谨慎的市场环境下，兑现压力实属不少。

此外，轻资产输出模式也暗藏着商管企业对外部资源依赖、品牌管控难度加大等风险，具体而言，

一是品牌运营方的业绩表现高度依赖物业持有方或合作伙伴的配合（如物业条件、资金支持、本地资源协调等）。若合作方出现资金链断裂、决策分歧或违约，可能直接影响项目推进；

二是轻资产模式中，运营方常通过加盟、托管等方式扩张，若对合作方的服务标准、产品质量、品牌形象管控不严，可能出现“管理稀释”问题。导致消费者对品牌信任度下降，反噬整体品牌价值；

三是轻资产模式的收益多依赖“服务费+分成”，单个项目的利润率有限，若无法通过规模化扩张摊薄固定成本，或合作分成比例被压缩，可能导致长期盈利能力受限；

四是轻资产模式的核心竞争力在于品牌影响力、运营体系和资源整合能力。若这些能力未形成壁垒（如管理模式可复制、品牌差异化不足），合作方可能选择更具性价比的替代者，导致运营方失去项目主导权。

因此，轻资产合作中，运营方需要审慎评估自身能力，在扩张速度与管控力度、资源整合与自主壁垒之间找到平衡，才能最大化轻资产模式的价值。